Das öffent­li­che Bau­recht ent­hält neben dem Bau­pla­nungs­recht eine Viel­zahl wei­te­rer Rege­lungs­ge­gen­stände wie das Umle­gungs– und Ent­eig­nungs­recht, das Erschlie­ßungs­bei­trags­recht und das beson­dere Städ­te­bau­recht (Erhal­tungs­sat­zun­gen, Sanierungsgebiete).

Pla­nungs­recht­li­che Zulässigkeit

Für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ist in ers­ter Linie wich­tig, ob, wo und wie gebaut wer­den darf. Die­se Grund­satz­fra­gen des Bau­pla­nungs­rechts sind in ers­ter Linie in den §§ 30 ff. Bau­GB gere­gelt. Liegt ein Grund­stück im Gel­tungs­be­reich eines Bebau­ungs­plans, gel­ten nach § 30 Bau­GB die Fest­set­zun­gen die­ses Plans. Liegt das Grund­stück im Innen­be­reich und gibt es kei­nen Bebau­ungs­plan, ist nach § 34 Bau­GB ein Vor­ha­ben zuläs­sig, wenn es sich in die Umge­bungs­be­bau­ung ein­fügt. Im Außen­be­reich sind nach § 35 Bau­GB nur weni­ge (sog. pri­vi­le­gierte) Bau­vor­ha­ben zuläs­sig. Alle sons­ti­gen, nicht pri­vi­le­gier­ten Vor­ha­ben, sind nur in Aus­nah­me­fäl­len zuläs­sig. Dane­ben gibt es noch “halb-pri­vi­le­gier­te” Vor­ha­ben, die unter ver­ein­fach­ten Vor­aus­set­zun­gen zuläs­sig sein können.

Bau­leit­pla­nung

Ein wei­te­res Kern­ge­biet des Bau­pla­nungs­rechts ist die Bau­leit­pla­nung. Die Kom­mu­nen steu­ern die bau­li­che Ent­wick­lung über einen für das gesam­te Gemein­de­ge­biet gel­ten­den Flä­chen­nut­zungs­plan (FNP) und für klei­nere Berei­che über Bebau­ungs­pläne (B‑Plan), soweit die Kom­mune einen B‑Plan für erfor­der­lich ansieht. Bebau­ungs­pläne kön­nen zum einen beste­hende Bau­rechte ein­schrän­ken. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine Gemein­de einen B‑Plan auf­stellt, um in einer Gemen­ge­lage von Wohn­be­bau­ung und Gewer­be­be­trie­ben die Zuläs­sig­keit wei­te­rer Gewer­be­be­triebe ein­zu­schrän­ken oder kom­plett aus­zu­schlie­ßen. Ein ande­res Bei­spiel ist der Aus­schluss von Spiel­hal­len in Kern­ge­bie­ten. Zum ande­ren kann durch einen B‑Plan Bau­recht geschaf­fen wer­den. Dies gilt vor allem für die bis­her im Außen­be­reich lie­gende Flä­chen, die für ein Wohn­ge­biet oder eine Indus­trie­an­sied­lung genutzt wer­den sollen.

Eine Son­der­form des B‑Plans ist der Vor­ha­ben– und Erschlie­ßungs­plan (VEP), der dann zum Ein­satz kommt, wenn ein Vor­ha­ben­trä­ger ein kon­kre­tes Bau­vor­ha­ben rea­li­sie­ren will und dafür Bau­recht braucht. Ob eine Kom­mune einen B‑Plan oder einen VEP auf­stellt, ist eine kom­mu­nal­po­li­ti­sche Ent­schei­dung. Ein Rechts­an­spruch auf Bau­leit­pla­nung gibt es nicht.

Bau­ord­nungs­recht

Im Bau­ord­nungs­recht sind zum einen die bau­lich-tech­ni­schen Anfor­de­run­gen (z.B. Brand­schutz und Sta­tik), aber auch Abstands­flä­chen, Stell­plätze, die Erschlie­ßung sowie gestal­te­ri­sche Anfor­de­run­gen gere­gelt. Zum ande­ren regelt das Bau­ord­nungs­recht das Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren. Für alle grö­ße­ren Bau­vor­ha­ben wird eine Bau­ge­neh­mi­gung benö­tigt. Eini­ge klei­nere Vor­ha­ben sind geneh­mi­gungs­frei oder wer­den — je nach Lan­des­recht — in einem ver­ein­fach­ten Ver­fah­ren geneh­migt bzw. in eini­gen Fäl­len nur ange­zeigt. Dies ist im Detail von Land zu Land unter­schied­lich gere­gelt. Mit einem Bau­vor­be­scheid kön­nen vor dem eigent­li­chen Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren ein­zelne  Zuläs­sig­keits­vor­aus­set­zun­gen geklärt wer­den. Dies betrifft vor allem die Fra­ge, ob eine bestimm­te Nut­zung auf dem geplan­ten Stand­ort grund­sätz­lich geneh­mi­gungs­fä­hig ist (z.B. die Zuläs­sig­keit eines Dis­count­mark­tes mit einer Ver­kaufs­flä­che von 800 qm in einem Wohngebiet).