Mit einer Baulast übernimmt ein Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines anderen Grundstückseigentümers (z.B. die Schaffung notwendiger Stellplätze), um auf diese Weise die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens auf dem Grundstück des begünstigten Eigentümers herzustellen, der in dem genannten Beispiel auf dem eigenen Grundstück nicht die erforderlichen Stellplätze nachweisen kann. Das gleiche Ergebnis könnte man natürlich auch durch einen Verkauf des Grundstücks bewirken. Soll das Grundstück aber nicht verkauft werden, ist die Baulasteintragung ein gangbarer Weg. Das Baulastenverzeichnis wird bei der jeweils zuständigen Baugenehmigungsbehörde geführt. Die Eintragung wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern, also insbesondere gegenüber Käufern des Grundstücks. Sie bleibt bei einer Zwangsversteigerung unverändert bestehen.
Der baulastverpflichtete Eigentümer muss die Stellplätze nicht selber errichten. Dies ist natürlich Sache desjenigen, der die Stellplätze für sein Bauvorhaben benötigt. Die Baulast gibt ihm aber als rein öffentlich-rechtliches Rechtsinstitut keinen zivilrechtlichen Anspruch, das fremde Grundstück zu betreten bzw. mit den Stellplätzen zu bebauen. Die Baulast kann gleichwohl durchgesetzt werden, indem die Baubehörde den aus der Baulast verpflichteten Eigentümer durch einen Bescheid verpflichtet, die Errichtung der Stellplätze auf seinem Grundstück zu dulden bzw. das Grundstück dauerhaft für die Nutzung als Parkfläche zur Verfügung zu stellen. Die Baulast überlagert damit die zivilrechtlichen Beziehungen durch öffentlich-rechtliche Bindungen zu Gunsten des Eigentümers des begünstigten Grundstücks. Diese Verpflichtung kann von der Behörde notfalls durch die Verhängung von Zwangsgeldern durchgesetzt werden (OVG Lüneburg, NVwZ-RR 2010, 510; OVG Koblenz, NVwZ-RR 2010, 137). Die Baubehörde kann jedoch im Einzelfall ein Einschreiten ablehnen, wenn es dadurch zu einem einseitigen Eingriff in privatrechtliche Streitigkeiten kommen würde.
Wer eine Baulast auf seinem Grundstück übernimmt, muss sich also darüber klar sein, dass er damit sein Grundstück dauerhaft und — je nach Art der Baulast — erheblich entwertet. Daher wird er der Eintragung regelmäßig nur gegen Zahlung eines angemessenen Betrags zustimmen. Wer ein Grundstück mit einer eingetragenen Baulast kauft, muss wissen, dass die Baulast durch den Verkauf nicht untergeht, und sollte dies bei den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigen. Unabhängig davon kann er aber nach einem Erwerb gegen den Baulastbegünstigten zivilrechtliche Ansprüche (insbesondere Bereicherungsansprüche) geltend machen (BGH, Urteil vom 19.04.1985, V ZR 152/83), weshalb es sich für den Begünstigen empfiehlt, neben der Baulasteintragung von vornherein auch parallel die Eintragung einer zivilrechtlichen Dienstbarkeit zu vereinbaren.
Die einzigen Bundesländer, die keine Baulasten kennen, sind Bayern und Brandenburg. Die entsprechenden Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.